ขั้นตอนการขายฝาก และ จำนอง แบบละเอียด พร้อมข้อควรระวัง 2025

การขายฝากและจำนอง บ้านเป็นวิธีหนึ่งที่เจ้าของทรัพย์สินมักใช้เพื่อระดมทุนในช่วงเวลาที่ต้องการเงินด่วนหรือเงินทุนหมุนเวียน โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่ต้องการขายบ้านหรือที่ดินจริง ๆ การเข้าใจรายละเอียดของแต่ละขั้นตอน และข้อควรระวัง จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง และปลอดภัยจากการสูญเสียทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ โดย บทความนี้ จะกล่าวถึง ขั้นตอนการขายฝาก และ จำนอง แบบละเอียด พร้อมข้อความระวัง

---

ความแตกต่างระหว่าง “ขายฝาก” และ “จำนอง”

ก่อนจะเข้าสู่ขั้นตอน เรามาทำความเข้าใจความหมายเบื้องต้นของการขายฝากและการจำนองกันก่อน:

ขายฝากคืออะไร?

การขายฝากคือการทำสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขว่า ผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินกลับคืนภายในเวลาที่กำหนด ซึ่งโดยกฎหมายไทยต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น เมื่อครบกำหนดไถ่ถอน หากเจ้าของไม่สามารถนำเงินมาไถ่ได้ตามเวลา ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทั

จำนองคืออะไร?

จำนองคือการนำทรัพย์สิน เช่น บ้านหรือที่ดิน ไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยเจ้าของยังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ หากผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องศาลเพื่อให้ขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้

ข้อเปรียบเทียบหลัก

• กรรมสิทธิ์: ขายฝาก = โอนกรรมสิทธิ์ทันที / จำนอง = เจ้าของยังถือกรรมสิทธิ์
• ความเสี่ยง: ขายฝาก = เสี่ยงสูญเสียทรัพย์ทันทีหากไม่ไถ่ถอน / จำนอง = มีเวลาต่อสู้ทางกฎหมาย
• การทำธุรกรรม: ทั้งสองต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน

---

ตารางเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่าง “ขายฝาก” และ “จำนอง“

รายการ	ขายฝาก	จำนอง
ความหมาย	การขายทรัพย์สินโดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายสามารถซื้อคืนได้ภายในเวลาที่ตกลง	การนำทรัพย์สินเป็นหลักประกันในการกู้ยืม โดยยังคงกรรมสิทธิ์
กรรมสิทธิ์	ผู้รับซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์ทันที	เจ้าของทรัพย์ยังถือกรรมสิทธิ์
การครอบครอง	ส่วนใหญ่ผู้ขายฝากยังอยู่อาศัยได้	เจ้าของยังคงใช้ทรัพย์ได้ตามปกติ
ระยะเวลา	ไม่เกิน 10 ปีตามกฎหมาย	ไม่จำกัด แต่ส่วนมากอยู่ที่ 1-30 ปี
ค่าธรรมเนียม	1% ของวงเงิน (ไม่เกิน 200,000 บาท)	2% ของราคาประเมิน + ค่าภาษีอื่น ๆ
การต่อสัญญา	ต้องทำใหม่ที่สำนักงานที่ดิน	ต่อได้โดยไม่ต้องทำใหม่
กระบวนการเมื่อผิดชำระค่างวดเกิน	เมื่อครบเกินกำหนดไถ่ถอน สามารถยึดได้ทันที	ต้องฟ้องศาลก่อนถึงจะสามารถทรัพย์นั้นได้
ยอดวงเงินกู้ที่ได้	รับวงเงิน (40–70% ของราคาประเมิน)	รับวงเงิน (10–30% ของราคาประเมิน)

---

ขั้นตอนการขายฝากบ้าน

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

• ต้องเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)
• ตรวจสอบชื่อเจ้าของต้องตรงกับผู้ที่ต้องการขายฝาก

2. ตกลงรายละเอียดกับผู้ซื้อฝาก

• ระบุจำนวนเงินขายฝาก
• กำหนดระยะเวลาในการไถ่คืน (ไม่เกิน 10 ปีสำหรับบุคคลธรรมดา)
• อัตราดอกเบี้ย หรือค่าตอบแทนตามตกลง (โดยปกติไม่เกิน 15% ต่อปี)

3. ทำสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน

• ต้องไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกันทั้งสองฝ่าย
• เจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนการขายฝากและออกเอกสารใหม่ระบุว่าทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝาก

4. เก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จ

• สำเนาสัญญาขายฝากและเอกสารที่เกี่ยวข้องควรเก็บไว้อย่างดี เพื่อใช้ในการไถ่ถอน

---

ขั้นตอนการจำนองบ้าน

1. เตรียมเอกสารสิทธิ์

• เช่นเดียวกับขายฝาก ต้องมีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องและเป็นชื่อของผู้จำนอง

2. ยื่นขอสินเชื่อหรือทำสัญญากับผู้รับจำนอง

• อาจเป็นธนาคาร สถาบันการเงิน หรือบุคคลทั่วไป
• ตกลงจำนวนเงิน ดอกเบี้ย และระยะเวลาในการชำระหนี้

3. จดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดิน

• ผู้รับจำนองและผู้จำนองต้องไปด้วยกัน
• ทำการจดทะเบียนจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่

4. รับเงินและเก็บเอกสาร

• ผู้จำนองได้รับเงินกู้ และเก็บหลักฐานการจำนองให้ครบถ้วน

---

ข้อควรระวังในการขายฝากและจำนองบ้าน

1. ตรวจสอบผู้ให้กู้หรือผู้รับฝากให้รอบคอบ

• ควรเป็นบุคคลที่เชื่อถือได้ มีประวัติดี หรือเป็นสถาบันการเงินที่ถูกต้องตามกฎหมาย

2. อ่านสัญญาให้ละเอียด

• ตรวจสอบเงื่อนไขเกี่ยวกับระยะเวลา ดอกเบี้ย และสิทธิในการไถ่ถอนหรือชำระหนี้

3. หลีกเลี่ยงการใช้สัญญานอกระบบ

• ควรทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินเสมอ เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายและสามารถป้องกันการถูกโกง

4. ระวังการหลุดขายหรือโดนยึดทรัพย์

• โดยเฉพาะในกรณีของการขายฝาก หากไม่สามารถไถ่คืนตามกำหนด ผู้รับซื้อฝากจะกลายเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ทันที

5. จัดการหนี้อย่างรอบคอบ

• หากจำนองกับธนาคาร ต้องมั่นใจว่าสามารถชำระหนี้ได้ตรงเวลา ไม่เช่นนั้นอาจมีการยึดทรัพย์หรือเสียเครดิตในระบบธนาคาร

---

สรุป ขั้นตอนการขายฝากบ้าน และ จำนอง แบบละเอียด พร้อมข้อควรระวัง

การขายฝากและการจำนองบ้าน เป็นทางเลือกทางการเงินที่มีข้อดีสำหรับผู้ที่ต้องการเงินสดโดยใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน แต่ก็มีความเสี่ยงหากไม่เข้าใจขั้นตอนหรือไม่ได้ดำเนินการผ่านช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย การรู้เท่าทันทุกขั้นตอนและข้อควรระวัง จะช่วยให้คุณสามารถป้องกันความเสียหาย และใช้เครื่องมือทางการเงินนี้ได้อย่างปลอดภัยและมีประสิทธิภาพ

หากคุณไม่มั่นใจ ควรปรึกษาทนายความ หรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนทุกครั้ง

---

สนใจขายฝากอย่างปลอดภัย ปรึกษาฟรีกับผู้เชี่ยวชาญ

หากคุณกำลังพิจารณาขายฝากบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด และต้องการทีมงานมืออาชีพที่ โปร่งใส น่าเชื่อถือ ดอกเบี้ยไม่เกินกฎหมาย
📲 ทักมาคุยกับเราวันนี้ Estax-loan.com – ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย! ติดต่อมาได้เลยที่ LINE ID : @estaxloan ( หรือคลิกที่นี่!! )