ขายฝากถูกกฎหมายไหม? เสี่ยงโดนโกงหรือเปล่า 2025 – คู่มือป้องกันตัวฉบับสมบูรณ์

คำถามยอดฮิตในวงการอสังหาริมทรัพย์ “ ขายฝากถูกกฎหมายไหม ” ถือเป็นประเด็นที่หลายคนยังไม่เข้าใจอย่างแท้จริง หลายคนอาจมองว่าขายฝากเป็นช่องทางเสี่ยง หรือแม้แต่เข้าใจผิดว่าเป็นการหลอกลวง ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว “ขายฝาก” เป็นธุรกรรมที่ ถูกกฎหมายและได้รับการรับรองตามกฎหมายไทย อย่างชัดเจน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า ขายฝากคืออะไร ถูกกฎหมายจริงหรือไม่ มีกฎหมายใดรองรับบ้าง พร้อมข้อควรระวังที่สำคัญก่อนคุณจะทำธุรกรรมแบบนี้

สอบถามเพิ่มเติม

เข้าชมเว็บไซต์ Estax-loan.com

ขายฝากคืออะไร?

ขายฝาก (Sale with Right of Redemption) คือการซื้อขายทรัพย์สินที่มีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยทั่วไปแล้วจะใช้กับบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด เป็นหลักทรัพย์ที่ใช้ในการระดมเงินด่วน โดยยังมีโอกาสเอาทรัพย์นั้นกลับมาได้ในภายหลัง

ในแง่ของกฎหมาย การขายฝาก ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์จริง ซึ่งต่างจาก “จำนอง” ที่เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์อยู่

ลักษณะสำคัญของการขายฝาก:

ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การขายฝากต้องดำเนินการอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน และต้องทำสัญญาตามแบบของทางราชการ
มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที ผู้ซื้อฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันทีหลังจากทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
มีสิทธิ์ไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ผู้ขายฝากสามารถ “ไถ่ถอน” ทรัพย์กลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา (ไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์)

เงื่อนไขที่ทำให้การขายฝาก “ถูกต้องตามกฎหมาย”

มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และในกรณีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินตามกฎหมาย
ระบุสิทธิ์ในการไถ่คืนอย่างชัดเจน เช่น ระยะเวลาการไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์
ไม่ขัดต่อศีลธรรม หรือใช้กลอุบาย หากมีการข่มขู่ หลอกลวง หรือบังคับให้ทำสัญญา การขายฝากนั้นอาจถูกเพิกถอนได้

สิ่งที่ต้องระวังแม้ “ขายฝาก” จะถูกกฎหมาย

ควรทำกับบุคคลหรือบริษัทที่น่าเชื่อถือ และควรมีทนายความที่ปรึกษาร่วมตรวจสอบ
หากไถ่ถอนไม่ทันภายในเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ต้องอ่านสัญญาให้ครบถ้วนและเข้าใจทุกข้อ เพื่อไม่เสียสิทธิ์

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก

ประเด็นสำคัญในกฎหมาย ที่เกี่ยวข้องกับการ ขายฝาก:

มาตรา 491: กำหนดนิยามของการขายฝากว่า เป็นการขายที่ให้สิทธิผู้ขายในการไถ่คืนทรัพย์ภายในเวลาที่ตกลงกัน
มาตรา 492: ต้องมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และการโอนกรรมสิทธิ์ต้องจดทะเบียน (หากเป็นอสังหาริมทรัพย์)
มาตรา 494: กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุดคือ 10 ปี (อสังหาริมทรัพย์)
มาตรา 500: หากไม่มีการไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทันที

ตัวอย่างสถานการณ์ที่นิยมใช้การขายฝาก

ใช้บ้านหรือที่ดินเป็นทุนหมุนเวียนในธุรกิจช่วงสั้น ๆ
ต้องการเงินด่วน แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคาร
ต้องการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน โดยไม่ต้องการขายขาด

ข้อดี ของการขายฝาก

ได้รับเงินก้อนเร็ว ใช้เวลาไม่นาน
ไม่ต้องตรวจสอบเครดิตหรือรายได้เหมือนธนาคาร
ยังสามารถอาศัยอยู่ในทรัพย์สินได้ตามตกลง
มีสิทธิไถ่ถอนและได้ทรัพย์กลับคืน
ได้รับวงเกินกู้ อยู่ที่ 40-70% ของราคาทรัพย์สิน

ข้อเสีย ของการขายฝาก

หากไม่เข้าใจสัญญา อาจถูกเอาเปรียบโดยไม่รู้ตัว
ความเสี่ยงในการเสียทรัพย์หากไม่สามารถไถ่ถอนได้
ดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนบางรายอาจสูงเกินกว่ากฏหมายกำหนด

ข้อควรระวัง ในการทำสัญญาขายฝาก

แม้ขายฝากจะถูกกฎหมาย แต่ก็มีข้อควรระวังหลายประการที่ผู้ขายต้องเข้าใจให้ชัดเจนก่อนลงนามในสัญญา:

1. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาเกินจริง

มีหลายกรณีที่มิจฉาชีพอ้างว่าจะช่วยให้เงินด่วนผ่านขายฝาก แต่กลับนำไปสู่การเสียสิทธิ์ในทรัพย์สิน

2. อ่านสัญญาให้ครบทุกข้อ

ควรอ่านสัญญาด้วยตนเอง หรือให้ทนายความช่วยตรวจสอบเงื่อนไขที่อาจเสียเปรียบ เช่น การคิดดอกเบี้ยแฝง หรือระยะเวลาไถ่ถอนสั้นเกินไป

3. หลีกเลี่ยงการทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน

เพื่อความปลอดภัย ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

4. ต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร

ทุกธุรกรรมต้องมีเอกสารครบถ้วน ทั้งโฉนดที่ดิน สัญญาขายฝาก และใบเสร็จรับเงิน เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

สรุป ขายฝากถูกกฏหมายไหม?

คำตอบคือ: ถูกกฎหมาย 100%

การขายฝากได้รับการรับรองจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ถึง 502 ซึ่งระบุหลักเกณฑ์ของการทำสัญญาขายฝากไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน การขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น จึงจะมีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ขายฝากคือธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายไทย หากดำเนินการผ่านขั้นตอนที่เหมาะสม และจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือ ความเข้าใจในสิทธิและหน้าที่ของตนเอง ในฐานะผู้ขายฝาก หรือผู้รับซื้อฝาก

หากคุณกำลังพิจารณาทำธุรกรรมขายฝาก ควร:

ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน

ปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย

เลือกทำธุรกรรมกับผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือ

การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้คุณสามารถใช้ “ขายฝาก” เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ โดยไม่สูญเสียทรัพย์สินโดยไม่ตั้งใจ

สนใจขายฝากอย่างปลอดภัย ปรึกษาฟรีกับผู้เชี่ยวชาญ

หากคุณกำลังพิจารณาขายฝากบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด และต้องการทีมงานมืออาชีพที่ โปร่งใส น่าเชื่อถือ ดอกเบี้ยไม่เกินกฎหมาย
📲 ทักมาคุยกับเราวันนี้ – ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย! ติดต่อมาได้เลยที่ LINE ID : @estaxloan ( หรือคลิกที่นี่!! )