ขายฝากถูกกฎหมายไหม? เสี่ยงโดนโกงหรือเปล่า 2025 – คู่มือป้องกันตัวฉบับสมบูรณ์

คำถามยอดฮิตในวงการอสังหาริมทรัพย์ “ ขายฝากถูกกฎหมายไหม ” ถือเป็นประเด็นที่หลายคนยังไม่เข้าใจอย่างแท้จริง หลายคนอาจมองว่าขายฝากเป็นช่องทางเสี่ยง หรือแม้แต่เข้าใจผิดว่าเป็นการหลอกลวง ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว “ขายฝาก” เป็นธุรกรรมที่ ถูกกฎหมายและได้รับการรับรองตามกฎหมายไทย อย่างชัดเจน

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า ขายฝากคืออะไร ถูกกฎหมายจริงหรือไม่ มีกฎหมายใดรองรับบ้าง พร้อมข้อควรระวังที่สำคัญก่อนคุณจะทำธุรกรรมแบบนี้

---

ขายฝากคืออะไร?

ขายฝาก (Sale with Right of Redemption) คือการซื้อขายทรัพย์สินที่มีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิ์ไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยทั่วไปแล้วจะใช้กับบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด เป็นหลักทรัพย์ที่ใช้ในการระดมเงินด่วน โดยยังมีโอกาสเอาทรัพย์นั้นกลับมาได้ในภายหลัง

ในแง่ของกฎหมาย การขายฝาก ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์จริง ซึ่งต่างจาก “จำนอง” ที่เจ้าของยังคงถือกรรมสิทธิ์อยู่

ลักษณะสำคัญของการขายฝาก:

• ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การขายฝากต้องดำเนินการอย่างเป็นทางการที่สำนักงานที่ดิน และต้องทำสัญญาตามแบบของทางราชการ
• มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที ผู้ซื้อฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันทีหลังจากทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
• มีสิทธิ์ไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด ผู้ขายฝากสามารถ “ไถ่ถอน” ทรัพย์กลับคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา (ไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์)

---

เงื่อนไขที่ทำให้การขายฝาก “ถูกต้องตามกฎหมาย”

1. มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และในกรณีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินตามกฎหมาย
2. ระบุสิทธิ์ในการไถ่คืนอย่างชัดเจน เช่น ระยะเวลาการไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์
3. ไม่ขัดต่อศีลธรรม หรือใช้กลอุบาย หากมีการข่มขู่ หลอกลวง หรือบังคับให้ทำสัญญา การขายฝากนั้นอาจถูกเพิกถอนได้

---

สิ่งที่ต้องระวังแม้ “ขายฝาก” จะถูกกฎหมาย

• ควรทำกับบุคคลหรือบริษัทที่น่าเชื่อถือ และควรมีทนายความที่ปรึกษาร่วมตรวจสอบ
• หากไถ่ถอนไม่ทันภายในเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
• ต้องอ่านสัญญาให้ครบถ้วนและเข้าใจทุกข้อ เพื่อไม่เสียสิทธิ์

---

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก

ประเด็นสำคัญในกฎหมาย ที่เกี่ยวข้องกับการ ขายฝาก:

• มาตรา 491: กำหนดนิยามของการขายฝากว่า เป็นการขายที่ให้สิทธิผู้ขายในการไถ่คืนทรัพย์ภายในเวลาที่ตกลงกัน
• มาตรา 492: ต้องมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และการโอนกรรมสิทธิ์ต้องจดทะเบียน (หากเป็นอสังหาริมทรัพย์)
• มาตรา 494: กำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุดคือ 10 ปี (อสังหาริมทรัพย์)
• มาตรา 500: หากไม่มีการไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทันที

---

ตัวอย่างสถานการณ์ที่นิยมใช้การขายฝาก

1. ใช้บ้านหรือที่ดินเป็นทุนหมุนเวียนในธุรกิจช่วงสั้น ๆ
2. ต้องการเงินด่วน แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อธนาคาร
3. ต้องการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน โดยไม่ต้องการขายขาด

---

ข้อดี ของการขายฝาก

• ได้รับเงินก้อนเร็ว ใช้เวลาไม่นาน
• ไม่ต้องตรวจสอบเครดิตหรือรายได้เหมือนธนาคาร
• ยังสามารถอาศัยอยู่ในทรัพย์สินได้ตามตกลง
• มีสิทธิไถ่ถอนและได้ทรัพย์กลับคืน
• ได้รับวงเกินกู้ อยู่ที่ 40-70% ของราคาทรัพย์สิน

---

ข้อเสีย ของการขายฝาก

• หากไม่เข้าใจสัญญา อาจถูกเอาเปรียบโดยไม่รู้ตัว
• ความเสี่ยงในการเสียทรัพย์หากไม่สามารถไถ่ถอนได้
• ดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนบางรายอาจสูงเกินกว่ากฏหมายกำหนด

---

ข้อควรระวัง ในการทำสัญญาขายฝาก

• แม้ขายฝากจะถูกกฎหมาย แต่ก็มีข้อควรระวังหลายประการที่ผู้ขายต้องเข้าใจให้ชัดเจนก่อนลงนามในสัญญา:

1. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาเกินจริง

• มีหลายกรณีที่มิจฉาชีพอ้างว่าจะช่วยให้เงินด่วนผ่านขายฝาก แต่กลับนำไปสู่การเสียสิทธิ์ในทรัพย์สิน

2. อ่านสัญญาให้ครบทุกข้อ

• ควรอ่านสัญญาด้วยตนเอง หรือให้ทนายความช่วยตรวจสอบเงื่อนไขที่อาจเสียเปรียบ เช่น การคิดดอกเบี้ยแฝง หรือระยะเวลาไถ่ถอนสั้นเกินไป

3. หลีกเลี่ยงการทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน

• เพื่อความปลอดภัย ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น เพื่อให้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย

4. ต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร

• ทุกธุรกรรมต้องมีเอกสารครบถ้วน ทั้งโฉนดที่ดิน สัญญาขายฝาก และใบเสร็จรับเงิน เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง

---

สรุป ขายฝากถูกกฏหมายไหม?

คำตอบคือ: ถูกกฎหมาย 100%

การขายฝากได้รับการรับรองจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ถึง 502 ซึ่งระบุหลักเกณฑ์ของการทำสัญญาขายฝากไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน การขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น จึงจะมีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ขายฝากคือธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายไทย หากดำเนินการผ่านขั้นตอนที่เหมาะสม และจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่สุดคือ ความเข้าใจในสิทธิและหน้าที่ของตนเอง ในฐานะผู้ขายฝาก หรือผู้รับซื้อฝาก

หากคุณกำลังพิจารณาทำธุรกรรมขายฝาก ควร:

• ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน
• ปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย
• เลือกทำธุรกรรมกับผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือ

การเตรียมตัวที่ดีจะช่วยให้คุณสามารถใช้ “ขายฝาก” เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ โดยไม่สูญเสียทรัพย์สินโดยไม่ตั้งใจ

---

สนใจขายฝากอย่างปลอดภัย ปรึกษาฟรีกับผู้เชี่ยวชาญ

หากคุณกำลังพิจารณาขายฝากบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด และต้องการทีมงานมืออาชีพที่ โปร่งใส น่าเชื่อถือ ดอกเบี้ยไม่เกินกฎหมาย
📲 ทักมาคุยกับเราวันนี้ – ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย! ติดต่อมาได้เลยที่ LINE ID : @estaxloan ( หรือคลิกที่นี่!! )