เอกสารที่ต้องใช้ในการจำนอง และ ขายฝากบ้าน (อัปเดตปี 2025)

การจำนองและขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการหาเงินทุนที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายในประเทศไทย ด้วยข้อดีในเรื่องอัตราดอกเบียที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลและสามารถได้รับวงเงินสูง แต่ความซับซ้อนของกระบวนการและเอกสารที่ต้องใช้มักทำให้ผู้สนใจรู้สึกกังวล บทความนี้จะพาคุณไปดูว่า เอกสารที่ต้องใช้ในการจำนอง และ ขายฝาก บ้านมีอะไรบ้าง อัปเดตล่าสุดปี 2025 พร้อมคำแนะนำที่ควรรู้ก่อนเริ่มดำเนินการ

---

สาระสำคัญของการจำนองและขายฝากอสังหาริมทรัพย์

การจำนองอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การจำนอง อสังหาริมทรัพย์เป็นการใช้ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างเป็นหลักประกันการกู้เงิน โดยเจ้าของทรัพย์สินยังคงมีสิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นตามปกติ หากไม่สามารถชำระหนี้ตามกำหนด เจ้าหนี้จึงจะมีสิทธิ์ในการบังคับจำหน่ายทรัพย์สินเพื่อหาเงินมาชำระหนี้

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การขายฝาก เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ให้เงินกู้ชั่วคราว พร้อมทำสัญญาซื้อคืนในราคาที่กำหนด ผู้ขายฝากสามารถอาศัยในทรัพย์สินต่อไปได้โดยการชำระค่าเช่าหรือค่าใช้ประโยชน์ให้กับผู้รับฝาก

ข้อแตกต่างหลักระหว่างการจำนองและขายฝาก

การจำนอง

• เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
• มีการจดทะเบียนภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน
• ได้รับการคุ้มครองจากกฎหมายมากกว่า
• กระบวนการซับซ้อนกว่าแต่ปลอดภัยกว่า

การขายฝาก

• โอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวให้ผู้รับฝาก
• กระบวนการง่ายและรวดเร็วกว่า
• มีความเสี่ยงสูงกว่าสำหรับผู้ขายฝาก
• ต้องระวังข้อกำหนดในสัญญาให้ดี

---

เอกสารสำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์

1. เอกสารสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

โฉนดที่ดิน (น.ส.4) โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความแน่นอนสูงสุด เหมาะสำหรับการจำนองมากที่สุด เนื่องจากแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนและสมบูรณ์

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ออกให้กับผู้ที่ทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ สามารถนำมาจำนองได้แต่ต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ให้กู้

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส.3) เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ในระดับรองลงมา ใช้สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้รังวัดแบ่งแปลง สามารถนำมาจำนองได้แต่ต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ให้กู้เช่นเดียวกับ น.ส.3ก

การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

• ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลในเอกสาร
• ตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่ามีภาระผูกพันหรือไม่
• ตรวจสอบขอบเขตที่ดินให้ตรงกับความเป็นจริง
• ตรวจสอบว่าไม่มีข้อพิพาทหรือคดีความที่เกี่ยวข้อง

2. เอกสารประจำตัวของเจ้าของทรัพย์สิน

1.บัตรประจำตัวประชาชน

• ต้องไม่หมดอายุ
• ข้อมูลต้องชัดเจนและอ่านได้
• ชื่อ-นามสกุล ต้องตรงกับเอกสารสิทธิ์
• เตรียมสำเนาที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง

2.ทะเบียนบ้าน

• ต้องเป็นฉบับปัจจุบัน
• ที่อยู่ต้องชัดเจนและตรงกับความเป็นจริง
• กรณีเปลี่ยนที่อยู่ ควรแจ้งเปลี่ยนให้เป็นปัจจุบัน

3.เอกสารเพิ่มเติมกรณีพิเศษ

• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (หากมีการเปลี่ยนแปลง)
• ทะเบียนสมรส/ใบหย่า/มรณบัตร (สำหรับการยืนยันสถานภาพ)
• เอกสารยินยอมจากคู่สมรส (กรณีทรัพย์สินร่วม)

3. หนังสือสัญญาจำนอง

สัญญาจำนองเป็นหัวใจสำคัญที่กำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา ต้องจัดทำอย่างรอบคอบและครอบคลุมรายละเอียดที่สำคัญ โดย หนังสือสัญญาต้องทำ สัญญากันต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดิน

องค์ประกอบสำคัญในสัญญา

• ข้อมูลคู่สัญญาที่ครบถ้วนและถูกต้อง
• รายละเอียดทรัพย์สินที่จำนอง (เลขที่โฉนด ตำแหน่งที่ตั้ง เนื้อที่)
• วงเงินกู้และเงื่อนไขการชำระคืน
• อัตราดอกเบี้ยและวิธีการคำนวณ
• เงื่อนไขการผิดนัดชำระและบทลงโทษ
• สิทธิในการบังคับจำหน่ายทรัพย์สิน
• การรับรองและการรับประกันของคู่สัญญา

ข้อควรระวังในการทำสัญญา

• อ่านและทำความเข้าใจข้อกำหนดทุกข้อ
• ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายต่างๆ
• ระบุเงื่อนไขการชำระเงินก่อนกำหนดได้หรือไม่
• กำหนดกรอบเวลาในการบังคับจำหน่ายทรัพย์สิน

4. หลักฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน

การประเมินราคาทรัพย์สินเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะกำหนดวงเงินกู้ที่จะได้รับ

ผู้ประเมินราคาที่ได้รับการยอมรับ

• ผู้ประเมินราคาที่ขึ้นทะเบียนกับธนาคารแห่งประเทศไทย
• บริษัทประเมินราคาที่ได้รับใบอนุญาต
• ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบรับรอง

รายละเอียดในรายงานการประเมิน

• ข้อมูลทั่วไปของทรัพย์สิน
• การวิเคราะห์ตำแหน่งที่ตั้งและสภาพแวดล้อม
• การเปรียบเทียบราคากับทรัพย์สินใกล้เคียง
• การประเมินตามวิธีต้นทุน วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้
• ราคาประเมินสุดท้ายพร้อมเหตุผล

ปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินราคา

• ตำแหน่งที่ตั้งและการเข้าถึง
• ขนาดและรูปร่างของที่ดิน
• สภาพของสิ่งปลูกสร้าง
• สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก
• แนวโน้มการพัฒนาในพื้นที่

5. หลักฐานการชำระภาษีและค่าธรรมเนียม

การแสดงหลักฐานการชำระภาษีเป็นการยืนยันว่าทรัพย์สินไม่มีภาระหนี้สินที่ค้างชำระ

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง:

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือภาษีมูลค่าเพิ่ม (กรณีที่เกี่ยวข้อง)
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

การขอหลักฐานการชำระภาษี

• ยื่นคำร้องที่สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
• แสดงเอกสารประจำตัวและเอกสารสิทธิ์
• ชำระค่าธรรมเนียมตามที่กำหนด
• รอรับเอกสารรับรองตามระยะเวลาที่กำหนด

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีจำเป็น)

เมื่อเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถมาดำเนินการด้วยตนเอง จำเป็นต้องจัดทำหนังสือมอบอำนาจ

ประเภทของหนังสือมอบอำนาจ

• หนังสือมอบอำนาจทั่วไป สำหรับการดำเนินการทั่วไป
• หนังสือมอบอำนาจเฉพาะ สำหรับการดำเนินการเฉพาะเรื่อง
• หนังสือมอบอำนาจที่ต้องรับรองโดยเจ้าหน้าที่

เนื้อหาสำคัญในหนังสือมอบอำนาจ

• ข้อมูลผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ
• รายละเอียดทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง
• ขอบเขตอำนาจที่มอบให้
• ระยะเวลาการใช้อำนาจ
• เงื่อนไขการใช้อำนาจ

ขั้นตอนการจัดทำ

• จัดทำเอกสารโดยระบุรายละเอียดให้ครบถ้วน
• ลงนามต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คน
• รับรองโดยเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ (กรณีจำเป็น)
• เตรียมสำเนาไว้หลายชุดสำหรับใช้งาน

7. เอกสารประกอบอื่นๆ ที่สำคัญ

สำหรับนิติบุคคล

• หนังสือรับรองบริษัทที่ออกโดยกระทรวงพาณิชย์ (ไม่เกิน 6 เดือน)
• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
• รายงานการประชุมคณะกรรมการที่มีมติอนุมัติการจำนอง
• เอกสารประจำตัวของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

เอกสารการเงิน

• งบการเงินตรวจสอบ (สำหรับนิติบุคคล)
• หลักฐานรายได้และค่าใช้จ่าย
• สำเนาสมุดเงินฝากออมทรัพย์
• หนังสือรับรองเงินเดือน (สำหรับลูกจ้าง)

เอกสารแสดงการใช้ประโยชน์

• ใบอนุญาตก่อสร้าง (กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง)
• ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ (กรณีใช้เพื่อการพาณิชย์)
• สัญญาเช่าที่ดิน (กรณีมีการให้เช่า)

---

เอกสารสำหรับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์

1. เอกสารของผู้ขายฝาก

• แสดงความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการขายฝาก
• ควรตรวจสอบว่าไม่มีภาระผูกพันหรือข้อพิพาท

2. บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย (ตัวจริง)

• ใช้ยืนยันตัวตนของผู้ขายฝาก และ ผู้รับซื้อฝาก (ตัวจริง)
• ควรตรวจสอบความถูกต้อง และ ไม่หมดอายุ

3. หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)

• ใช้ในกรณีที่ทรัพย์สินเป็นสินสมรส
• ควรจัดทำและลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน

4. สัญญาขายฝาก

• ระบุรายละเอียดของคู่สัญญา ทรัพย์สิน เงื่อนไขการไถ่ถอน และอัตราดอกเบี้ย
• ควรจัดทำและลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน

5. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าจำเป็น)

• ใช้ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่สามารถมาดำเนินการด้วยตนเอง
• ควรจัดทำในรูปแบบที่เป็นทางการและระบุอำนาจที่ให้ไว้อย่างชัดเจน

---

ข้อควรระวังในการเตรียมเอกสาร

1. ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร: ชื่อ ที่อยู่ และรายละเอียดอื่นๆ ควรตรงกันในทุกเอกสาร
2. หลีกเลี่ยงการใช้เอกสารปลอม: การปลอมแปลงเอกสารเป็นความผิดทางกฎหมาย
3. ดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน: การจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากควรทำที่สำนักงานที่ดินเพื่อความถูกต้องตามกฎหมาย
4. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากมีข้อสงสัย ควรปรึกษา ทนายความ หรือ เจ้าหน้าที่ที่ดิน เพื่อความมั่นใจ

---

สรุป เอกสารที่ต้องใช้ในการจำนอง และ ขายฝากบ้าน อัปเดตปี 2025

การเตรียมเอกสารสำหรับการจำนองและขายฝากบ้านในปี 2025 เป็นขั้นตอนที่สำคัญเพื่อให้กระบวนการดำเนินไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย การตรวจสอบและเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องตามที่ระบุไว้ข้างต้นจะช่วยลดความเสี่ยงและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หากคุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติมหรือคำปรึกษาเกี่ยวกับการจำนองและขายฝากบ้าน สามารถติดต่อ Estax-loan ได้ที่ https://estax-loan.com หรือ LINE : @estaxloan

---

สนใจขายฝากอย่างปลอดภัย ปรึกษาฟรีกับผู้เชี่ยวชาญ

หากคุณกำลังพิจารณาขายฝากบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด และต้องการทีมงานมืออาชีพที่ โปร่งใส น่าเชื่อถือ ดอกเบี้ยไม่เกินกฎหมาย
📲 ทักมาคุยกับเราวันนี้ – ปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย! ติดต่อมาได้เลยที่ LINE ID : @estaxloan ( หรือคลิกที่นี่!! )